幸せ不動産ライフのお手伝い

税金を取られるのに、タイトルの“お得な”というのは少し変かもしれませんね、しかしながら3,000万円特別控除やさらに軽減税率の適用など、居住用財産の場合はとても優遇されています。

それも、あたりまでの話で、私は基本的に庶民の持つ通常の小規模住宅は、全て非課税にすべきだと思っています。

この制度は、個人が、その年の1月1日において所有期間が10年を超える次の居住用財産を譲渡した場合に適用されます。

①現に自分が住んでいる住宅
②以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の１２月３１日までに譲渡したもの
➂①や②の住宅及びその家屋と共に譲渡された敷地
④災害によって滅失した①の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の１月１日における所有期間が１０年を超えている住宅の敷地
但し、その災害があった日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡したものに限ります。

この特例は以前投稿した、3,000万円特別控除とセットで利用することができます。
所有期間10年超という条件以外は、3,000万円特別控除の要件と同じです。（コラム：住宅を売った場合、特例で、税金0にすることも⁈）を参照してください

[計算方法]

3,000万円特別控除の譲渡益について、次の税率で課税されます。

なお、平成25年より復興特別所得税として、所得税の２．１％が別途かかります。

3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分・・・１０％（他住民税4％）
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円を超えるの部分・・・１５％（他住民税５％）

具体的な例をあげてみます。

Kさんは、昭和41年に那覇市にある居住用の土地と住宅を親から相続を受け、平成29年12月に12,000万円で売りました。
なお、Kさんには、その他の課税所得が600万円あり、売却した際の譲渡費用として400万円かかりました。また、住宅の減価の額は３00万円でした。

この場合の居住用財産の売却にかかる譲渡所得税額及び復興特別所得税と住民税額はいくらか―

※なお、この場合相続で取得費が不明のため（概算取得費）を譲渡価格の５％とします。

（１）所得税

　㋑　12,000万円ー（※６００万円ー３００万円）ー４００万円＝11,300万円
　㋺　11,300万円ー3,000万円（特別控除）＝8,300万円
　㋩　6,000万円の以下の部分・・・・・・・6,000万円×１０％＝600万円
　　 6,000万円超の部分・・・（8,300万円ー6,000万円）×１５％＝345万円
　　 600万円＋345万円＝945万円・・・・・所得税額

（２）復興特別所得税額
　
　 945万円×2.1%＝198,450円

（３）　（１）＋（２）

　　 945万円＋198,450円＝9,648,450円→9,648,400円

（４）住民税額

　　 6,000万円×４％＝240万円
（8,300万円ー6,000万円）×５％＝115万円
240万円＋115万円＝355万円・・・・・・住民税額

(５)合計

所得税額＋住民税額＝13,198,400円

※これが、短期譲渡なら32,892,900円となります。約2,000万円近い差額が出ますね、驚きです。

[お得な共有名義]

さらに、お得なのは共有名義の場合です。

住宅とその敷地のそれぞれを夫と妻の共有名義で登記し、夫婦で居住用として使用しているものであれば、これを売った時には、夫と妻のそれぞれの持ち分について、3,000万円特別控除が受けられます。