幸せ不動産ライフのお手伝い

仲介手数料無料は、本当に売主のためになりますか？についてのご質問にお答えします。

「安直な手数料値引きは、担当者のやる気をそぐだけ」のことも

不動産売買の広告には、仲介手数料無料、半額、値引きをうたい文句にしているものがあります。

実際の営業活動でも、「仲介手数料をお安くしますから、ぜひ当社にご依頼ください」と、不動産会社が売り込むことがあります。

反対にお客さまから、「仲介手数料を割引してよ」と言われることもあります。

しかし、仲介手数料は簡単に値引きしないほうがよいと思います。

良心的な不動産会社の担当者は、売主様の利益を考えて、自社に託してくださった物件をできるだけ好条件で売ろうと、一生懸命に努力をしています。

正当な報酬が得られないとなると、頑張っている人ほど空しく感じるでしょう。

仲介手数料を値切った売主さんは、その場は得をした気分になるかもしれませんが、担当者のモチベーションが下がってしまいます。

安直な値引きは、けっして売主さんの得にはならないと思います。




「物件の囲い込み」で、かえって売主様が損をすることがあります。

※「物件の囲い込み」とは、不動産会社が自社の利益を優先して売主買主双方から両手手数料を狙い、他社に情報を出さず、自社顧客のみに営業活動すること。

その結果、なかなか売れないことや、物件価格をコントロールされ安くなる可能があります。


うまい話にはウラがあり、タダより高いものはない

不動産会社が値引きを申し出る背景には、そうまでしてでも媒介契約を取りたいという気持ちが透けて見えます。

少しくらい仲介手数料を割り引いても、媒介契約を結んで売却物件を手にしたら、あとはそれを囲い込み、両手仲介に持ち込めば簡単に元がとれてしまいます。

仲介手数料無料をうたいながら、事務手数料などの名目で、数十万円を請求するケースもあります。うまい話にはウラがある、タダより高いものはないと、考えておいたほうが安全です。

しかし、仲介手数料を値引きする、無料にするというのは、違法というわけではありません。当社もキャンペーンなどで各種サービスをすることがあります。

ともあれ、基本的には法定の手数料を報酬としてきちんと払い、担当者にはしっかり仕事をしてもらって、互いに気持ちよく取引を行うことが、本来のあり方ではないかと思います。

ただし、いい加減な仕事は論外なので、仲介会社を替えることをお勧めいたします。

今日は不動産を売却した場合の税金についてです。

売却した翌年に確定申告しなければなりませんが、売却後の手残り金額がいくらになるのか、

売主様にとって非常に重要な問題となります。売却計画をなされる際の、ご参考になれば幸いです。

※実際には税理士にご確認してください。

支払う税額を計算するには、課税譲渡所得金額に税率を掛けます。

因みに、復興特別所得税を入れた税率は

保有期間５年超の長期譲渡所得税は、20.315%（所得税15.315%　住民税 5%）

保有期間５年未満の短期譲渡所得税は、39.63%（所得税30.63%　住民税 9%）

となります。

では、課税譲渡所得金額はどのように計算するのか

「譲渡所得金額」は、以下の通り計算します。

課税譲渡職金額＝譲渡価格（売った値段）－　取得費　－　譲渡費用　－　特別控除

取得費になるもの（4,5,6は、事業用であれば経費、非事業用であれば取得費になります。）

1、売却する土地や建物の購入価格(建物は減価償却後)

2、購入時の仲介料

3、購入時の立退料等

4、購入時の売買契約書の印紙代

5、購入時の登録免許税・登録手数料（所有権移転や抵当権設定など）

6、不動産取得税

7、搬入費・据付費

8、建物等取壊し費用

9、固定資産税精算金

10、利用開始までの借入金の利息、2棟目は取得費か必要経費になる

※尚、購入時の契約書、領収書等で確認します。

譲渡費用になるもの

1、売却時の仲介料

2、売却するための測量費

3、売却するために使った広告費

4、売却時の売買契約書に貼る印紙代

特別控除になるもの

※RC事業用建物の償却率は0.022、因みに耐用年数は47年です。

建物取得費　＝　建物購入代金　－　減価償却費

減価償却費　＝　建物購入代金　×　0.9　×　償却率　×　経過年数

※譲渡所得税計算は以下のサイトのシミュレーションが分かりやすいですので、ご参考にして下さい。

今日の投稿は選択肢について、人生いろいろ～♪♪と歌にもあるように、

古家の売買方法の選択


古い家を売却するときにいつくかの選択肢があります。

この家が築年数とともに重要な問題は建物の傷み具合です。それによって選択肢がかわります。

まずは、買主の立場に立って考えてみましょう。この物件の購入を考えている方にとって売買価格が土地のみの評価であれば、通常２つの選択肢が考えられます。


1、この建物をそのまま残しリフォームする。

その場合、売買価格+リフォーム代金かけても、新築物件よりどれくらい安いか、あと何年くらい住むのかが判断材料の重要な一つとなるでしょう。
リフォーム代金も、柱、梁、壁、屋根などの主要躯体部分の老朽化の状態や内装設備の活かし方がどの程度できるかにより大きく変わります。
やはり、事前の見積が必須となります。

建物が専門機関による住宅診断（住宅インスペクション）を行い躯体や給排水設備等の状況調査の、
指摘箇所を修繕することで瑕疵担保責任保険に加入することもできます。
状況調査報告書があれば、無駄なリフォームをしないで予算の削減につながります。

本当に立地が気に入っていて、リフォームすれば何とかなりそうな物件で住宅診断（住宅インスペクション）が行われていなければ、建物の規模にもよりますが、
費用は5～10万円でできますので売主の了解を得て買主の負担で行い、購入するかどうかの判断をする。
または、状況調査報告書は売主に交付するとして、相談により売主負担で行い瑕疵担保責任保険は買主負担で行う場合もあると思います。


もちろん物件を決めるのにはそれ以外の条件はたくさんあります。立地や環境、職場や実家への距離、交通の利便性、子供たちの校区、など優先順位を決めて総合的に判断すると思います。
なかには、なかなかでない地域から中古物件が出ていて、少々高くても購入するケースもよくあります。
その人にとっての優先順位はそれぞれありますので当然でしょう。

2、建物を解体して更地にして新築物件を建てる。

その場合、解体費用がいくらかかるかと費用の捻出をどうするかですが、まず、解体費用はアスベストの有無とアスベスト使用規模によって大きく変わってきます。
現在はアスベスト処理の法律の定めのが厳しくなり、検査ひとつするにしても費用が掛かります。
そして、解体後の物件費用と解体費用を合わせた価格が土地価格の相場と比較してどうかが、ひとつの目安になるでしょう
もちろん物件にはひとつとして同じものがありませんので、土地の立地や様々な周辺環境、形状、道路や隣地との高低差などや沖縄では敷地内に井戸のある無しも影響します。

このような検討事項は、あくまでも一部ではありますが、買主は以上のようなことを踏まえて購入判断すると思われます。


1、売主としては、建物を解体せずに少しでも物件の価値を上げて売るためには、以下のことがあげられます。




①空き室にして売り出すことが可能なら、清掃をして出来るだけ清潔感をだす。
これは、とても重要なことです。プロにお願いすることが良いですが、費用をかけずとも自分でできる範囲で清掃することでも大分見栄えが変わります。買主の購入判断に大きく影響します。
居住しながら売り出すにしてもできる限り清掃をきちんとして内覧させることにより、見る人の判断に影響します。

②住宅診断（住宅インスペクション）を行い売り出す。
これは、買主の安心感が増しますので、売買価格に付加価値を上乗せできます。

③リフォームをして売り出す。
費用はかかりますが売りやすいだけでなく、場合によってはそのまま売り出す価格+リフォーム費用よりも高値で売れることがあります。
人気があれば、売主側の条件を有利につけながら売主主導で売買を進めることが出来ます、もっともやりすぎは禁物ですが。

④住宅診断（住宅インスペクション）+リフォーム+瑕疵担保責任保険付きで売り出す。
これは、最強の付加価値です。ただし、③も同じですが費用が掛かりますし、リフォームをどの程度するのかリフォーム後の売却価格の予想がとても大事になります。
もっとも元の建物の築年数や老朽化の程度によってはなにもしないほうが良い場合もありますので、それも、専門家と相談して決めるのが良いでしょう。


2、現況売買で引渡し解体は買主に任せる。

買主側の立場に立った前述の解体費用を捻出しなければならないので、個人ではなかなか買い手が見つかりにくいと思います。
また、急いで売却しなければならない事情がある場合、更地相場価格から解体費用を差し引いての価格かそれ以下の契約になりかねません。
つまり、更地で5000万円で売れるとして、建物の解体費用が500万円かかる場合、差し引いて4500万円の売買価格となります。つまり、この場合建物はマイナス資産となります。


3、売主が建物を解体して更地引渡しを条件に売り出す。

老朽化が著しい場合やむを得ないと思います。前述の解体費用がどれくらいかによって売却価格が決まりますが、まず、解体費用をどのように捻出するかが課題です。
ただし、解体費用を更地価格に上乗せして売ることは難しいでしょう。

今回は、ここまでといたします。最後までお読みいただき誠にありがとうございます。
素晴らし選択出来ますように、あなたの「幸せ不動産ライフ」を心から念願しております。

　日本で流通する住宅の大半は新築で、日本には新築が好きな方が多いようです。
しかし、市場価値という観点で見れば、新築である期間はほんの一瞬です。
　
　なぜかと言うと、人が住んだ瞬間、その物件は市場では中古と判断されてしまうからです。
そして、新築住宅が中古になった途端に、価値が２割ほど下がると言われています。

　新築物件を買った人からすれば「冗談じゃないよー」と怒りたくなるような話ですが、事実なのです。

　では、なぜ２割も価格が下がってしまうのでしょうか？？

　新築物件は、不動産会社や住宅メーカーが土地を仕入れて、その上に建物を建てて販売します。
この時、まず土地の仕入れ費用や建物の建築費がかかります。さらに販売する際、広告宣伝費やパンフレット・DM（ダイレクトメール）などの
製作費、モデルルームの建設費、運営費、販売会社への手数料といったさまざまな経費がかかってきます。そして最後に、利益を乗せます。

　つまり、新築物件には、不動産会社や住宅メーカーの利益や経費など、実際の資産価値（土地+建物の価値）とは関係のない費用がたくさん上乗せされているのです。そして、さらには日本人の新築好きに乗じたプラスα価格である「新築プレミアム」までもが上乗せされて販売されるのです。

　◆頭金なしで新築を買うのは危険？

　万が一、新築物件を買ってすぐに売らなくてはならなくなった場合の物件価格は、新築の購入価格から不動産業者や住宅メーカーが上乗せしたさまざまな「経費」や「新築プレミアム」分を差し引いた価格にならざるを得ません。

　そのため、新築を買う場合には、少なくとも「費用」や「新築プレミアム」程度は頭金で用意したほうがよいでしょう。
仮に、新築をフルローン（頭金なしで購入費用をすべてローンでまかなうやり方）で買ったとしたら、その後しばらくは、ローン残高が資産価値を上回る債務超過の状態になってしまうからです。
　

令和2年4月1日に民法改正、不動産関連法規が大きく変わります！

今回は、家主セミナーの開催のお知らせです。

非常に重要なことが勉強できますので、家主の皆様は必見です！

ご参加してみてはいかがでしょうか。

ちなみに、私もアパート経営者の何人かと参加することになっております。

もし、会場で見かけましたら、お声をかけていただくととても嬉しいです。

少し遅れましたが、皆様新年明けましておめでとうございます。
久しぶりの投稿になります。

令2年になり、様々なニュース報道があり、年明けから激動の1年が幕開けした感がありますが、私は、「自分のなすべきことをやるだけ」と自分に言い聞かせております。

時代は変化変化変化の連続ですよね、激動の時代！この変化は、この先益々激しさを増すでしょう。この変化に対応できなければ、個人も企業も団体も生き残れないでしょう。

明治時代に作られた民法が120年を経て初めて全般的に見直され、2020年4月に改正民法が施行されることに決まりました。200項目にも及ぶ改正事項があり、当然不動産取引の法的内容の変化も凄まじいものがあります。



話は変わりますが皆様は、年頭から1年のテーマや目標を決められちいることでしょう。
私のこの1年のテーマは、自分自身が知識、見識、人間性、経験、智慧の成長をとおし、お客様のお役に立てる仕事をして喜んでいただくことです。

さて、以前から貸地の売却を依頼されていた懸案事項が、売主様、買主様、借地人様など関係者の皆様が大変喜んでいただてるような、ウインウインの素晴らしい解決ができました。

やはり、相手を信じ粘り強く話し合いを継続することの大切さを改めて知ることができました。

今回のことを通し、誠実に正攻法で堂々と進めることが、心から皆様に喜んでいただけることと自信を深めることができました。関係者の皆様に改めて感謝申し上げたいと思います。

　今、国土交通省は、新築住宅が中心になっている日本の住宅市場の現状を変えるための政策を進めています。
「ストック重視」、つまり中古住宅を手直ししながら大事に使っていく方向への転換です。

　具体的には、「瑕疵保険」の整備や「インスペクション」の普及のほか、住宅の長寿命化と流通の活性化につながる「住宅履歴（住宅の建設時や改修時にどのような設計や施工を行ったかがわかる記録）」や「長期優良住宅化リフォーム」の推進といった政策です。

　こうした仕組みにより、「木造であれば、１０年経ったら半額、２０年経ったらゼロ」「鉄筋コンクリートでも２５年経ったら売りづらい」などというように、おおざっぱに決めていた住宅の価値が、今後はきちんと区別して評価されるようになっていくはずです。

　たとえば、同じマンション内にある部屋でも、定期的にメンテナンスをしていた人の部屋と、買ってから手を入れていない人の部屋では、物件価値に大きな違いが生じるようになるということです。

　ただし、現状はまだ制度改正が始まったばかりなので、消費者に提案できている不動産業者はまだ少なく、相変わらず、「木造は１０年経ったら・・・」「マンションは築２５年経ったら・・・。」と一律的に価値設定をしているのが現状です。

　逆に考えれば、買いたい人にとってはこの過渡期がお宝物件を見つけるチャンスなのです！
過去にきちんと手入れを行い、構造もしっかりした価値ある物件が、いわゆる”土地代金のみ”で売りに出されるケースがまだあるからです。


　ただ今後は沖縄でも徐々に、多くの不動産会社や売主たちにも「瑕疵保険」や「インスペクション」「住宅履歴」などの必要性が認知されるようになっていくでしょう。その結果、中古住宅の建物の価値に沿った価格付けがされていない状況が次第に是正され、適正価格の物件が増えていき、その分掘り出し物件が減っていくと考えられます。

　だからこそ、そうなるまでの数年間がチャンスなのです！

前回は「住宅ローン控除が受けられる住宅の要件」をご案内しました。
それでは、控除が受けられないケースはどのような場合でしょう。

【住宅ローン控除が受けられないケース】
　①その年分の合計所得金額が３,０００万円を超える年　－－－各年ごとに判定します。
　
　②入居した年のほか、その年の前年または前々年あるいはその年の翌年または翌々年に、住居用財産を譲渡して次のような
　　特定の適用を受ける場合
　　イ.　住居用財産の３,０００万円特別控除
　　ロ.　所有期間１０年超の住宅用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
　　ハ.　住居用財産の買換えの特例
二.　中古宇佐王耐火建築物等の建設のための買換え特例
　
　③中古住宅の取得の場合において、その取得が配偶者や親族等の特殊関係者（その取得時から引き続き生計を一にする者に
　　限られます）から行われるとき。　

一般的な要件を満たす場合であっても、上記の場合には住宅ローン控除の適用を受けることはできません。


では、以下の場合は控除の対象となるのでしょうか？

？？住宅を建てる前に土地を買った場合のその土地のローンは控除の対象になるの？？

　住宅ローン控除制度では、住宅とともに取得するその敷地に係る借入金についても控除の対象とされます。
　　
　では、土地付き一戸建てやマンションのように土地と建物を同時に買う場合には特に問題はありませんが、土地を先に買ってその後に
　その土地に住宅を建てる場合のその土地に係る借入金については、住宅ローン控除の対象となるのでしょうか。
　
　こうしたケースであっても、以下の場合は控除の対象となります。

　◆その買った土地が・・・
　　・宅地建物取引業者から購入した建築条件付きの土地
　　　（その土地の取得後一定期間内に住宅住宅の建築請負契約を締結するもの）である場合
　　・住宅新築の日前２年以内に購入されたのもである場合
　　　（債券担保のためその住宅を目的とする抵当剣が設定されるとき等に限ります。）

　以上の場合、その土地に係る借入金についても控除の対象となります。


　住宅ローン減税についてご案内して参りましたが、いかがでしたでしょうか？

　　ご不明な点、もっと知りたいことなどがございましたら、下記お問い合わせ先までお気軽にご連絡ください!(^^)!

☆不動産コンサル：ビクトリー企画　お問合せ先
　

前回のつづき、「住宅ローンの控除が受けられる要件」を
ご案内したいと思います。

少し難しいところもあるかと思いますが、ご不明な点はお気軽にお問合せください!(^^)!



◆控除がうけられる住宅の要件

【新築住宅の場合】
　
　①住宅を新築、または新築住宅を取得し、平成２１年１月１日から令和３年１２月３１日までにその住宅を自己の居住用として使うこと。

　②工事完了の日または取得の日から６カ月以内に、自己の居住用として使うこと。

　③床面積が５０㎡以上であること。

　④居住用と居住用以外の部分（たとえば店舗など）があるときは、床面積の２分の１以上が居住用であること。
　　（この場合には居住用の部分のみが控除の対象となります）



【中古住宅の場合】

　①中古住宅を取得し、平成２１年１月１日から令和３年１２月３１日までに、その住宅を自己の居住用として使うこと

　②新築住宅の場合の②～④と同じ

　③次のイ・ロのいずれかに該当すること

　　イ.　建築されてから２０年（耐火建築物の場合は２５年）以内の家屋であること

　　ロ.　築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたもの又は、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入しているもの
　　　　（その家屋の取得の日前２年以内に保険契約の締結をしたものに限る）


【増改築等の場合】

　①自ら所有し、居住している家屋で平成２１年１月１日から令和３年１２月３１日までに増改築等を行い、同日までに入居すること。

　②工事費用（増改築等について、増改築等の費用に関して補助金等の交付を受ける場合には、その補助金等の金額を控除した金額）が
　　１００万円をこえるものであること。

　③工事を行った家屋が住居用と住居用以外の部分があるときは居住用部分の工事費用が全部の工事費用の２分の１以上であること。

　④増改築等を行った後の住宅の床面積が５０㎡以上であること。

　⑤増改築等を行った後の住宅の床面積の２分の１以上が居住用であること。

　⑥増改築等の日から６カ月以内に自己の居住用として使うこと。

以上がこの制度適用が受けられる要件となります。

この続きは次回に掲載します。

所得税の確定申告のとき
住宅ローン控除（借入金を有する場合の減税）

【住宅ローン控除とは】

個人が住宅を新築したり、新築または中古の住宅を

購入したり、現在住んでいる住宅の増改築等をした

際に、金融機関（銀行、信用金庫等の民間返済金融

機関のほか、住宅金融支援機構等の公的な機関も含

まれます）などから返済期間１０年以上の融資を受

けて住宅の取得等をした場合には、所定の手続きを

とれば、自分がその住宅に住むことになった年から

一定の期間にわたり、住居に使った年に応じて、所

定の額が所得税から控除されます。なお、この控除

は、住宅とともに取得される敷地についても適 用

されます。


■控除が受けられる住宅の要件

この制度の適用が受けられる住宅については、様々

な条件があり、これを満たしていなければなりませ

ん。

詳しくは次回掲載したいと思います。

不動産トラブルは様々ですが、ご近所とのトラブルなどはその代表格ですね。

それは、隣近所だと毎日のように顔も合わすので、当事者にとってはお互いにとてもストレスになるかと思います。

私の経験上、法律だけでスパッと解決！というのはあまりありません。

一番の解決方法はこれだ！というのは、なかなかありませんが、やはり粘り強く話し合いを持つことが良いと思います。

感情的になることが、一番良くないことではないでしょうか、とは言っても人間は感情の動物ですから、ついつい感情的になるものですよね。

でも、感情にとらわれると大体ろくなことにはなりません。

それでは、どうすればいいのかと頭を悩ませることですが、まずは冷静になり、あくまでも相手に対して礼節を重んじ、丁寧に接することを心がけて、九つ言いたいことあっても数日考えて一つだけ言えば良い（九思一言）ということわざもあります。

例えば境界トラブルであれば、実際に土地家屋調査士等の専門家に実測を入れてもらい、その上で専門家から境界線の根拠をデーターから示してもらい、相手が納得しやすいように良く話し合いを持つことが大事となります。

費用は掛かりますが、事前の話し合いによっては、隣地同士で案分することもできるかもしれません。




また、売買をきっかけに実測を入れて解決することもできるかと思います。

いずれにしても、相手を尊重しながらもキチンと自分の正当な主張も行い、お互いの妥協点を見出すのが争いを避けるための知恵ではないでしょうか。

また、双方の当事者だけで、対応するとどうしても感情的になると思う場合には、間に専門家などを入れるのも一つの方法だと思います。

税金を取られるのに、タイトルの“お得な”というのは少し変かもしれませんね、しかしながら3,000万円特別控除やさらに軽減税率の適用など、居住用財産の場合はとても優遇されています。

それも、あたりまでの話で、私は基本的に庶民の持つ通常の小規模住宅は、全て非課税にすべきだと思っています。

この制度は、個人が、その年の1月1日において所有期間が10年を超える次の居住用財産を譲渡した場合に適用されます。

①現に自分が住んでいる住宅
②以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の１２月３１日までに譲渡したもの
➂①や②の住宅及びその家屋と共に譲渡された敷地
④災害によって滅失した①の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の１月１日における所有期間が１０年を超えている住宅の敷地
但し、その災害があった日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡したものに限ります。

この特例は以前投稿した、3,000万円特別控除とセットで利用することができます。
所有期間10年超という条件以外は、3,000万円特別控除の要件と同じです。（コラム：住宅を売った場合、特例で、税金0にすることも⁈）を参照してください

[計算方法]

3,000万円特別控除の譲渡益について、次の税率で課税されます。

なお、平成25年より復興特別所得税として、所得税の２．１％が別途かかります。

3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分・・・１０％（他住民税4％）
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円を超えるの部分・・・１５％（他住民税５％）

具体的な例をあげてみます。

Kさんは、昭和41年に那覇市にある居住用の土地と住宅を親から相続を受け、平成29年12月に12,000万円で売りました。
なお、Kさんには、その他の課税所得が600万円あり、売却した際の譲渡費用として400万円かかりました。また、住宅の減価の額は３00万円でした。

この場合の居住用財産の売却にかかる譲渡所得税額及び復興特別所得税と住民税額はいくらか―

※なお、この場合相続で取得費が不明のため（概算取得費）を譲渡価格の５％とします。

（１）所得税

　㋑　12,000万円ー（※６００万円ー３００万円）ー４００万円＝11,300万円
　㋺　11,300万円ー3,000万円（特別控除）＝8,300万円
　㋩　6,000万円の以下の部分・・・・・・・6,000万円×１０％＝600万円
　　 6,000万円超の部分・・・（8,300万円ー6,000万円）×１５％＝345万円
　　 600万円＋345万円＝945万円・・・・・所得税額

（２）復興特別所得税額
　
　 945万円×2.1%＝198,450円

（３）　（１）＋（２）

　　 945万円＋198,450円＝9,648,450円→9,648,400円

（４）住民税額

　　 6,000万円×４％＝240万円
（8,300万円ー6,000万円）×５％＝115万円
240万円＋115万円＝355万円・・・・・・住民税額

(５)合計

所得税額＋住民税額＝13,198,400円

※これが、短期譲渡なら32,892,900円となります。約2,000万円近い差額が出ますね、驚きです。

[お得な共有名義]

さらに、お得なのは共有名義の場合です。

住宅とその敷地のそれぞれを夫と妻の共有名義で登記し、夫婦で居住用として使用しているものであれば、これを売った時には、夫と妻のそれぞれの持ち分について、3,000万円特別控除が受けられます。

[相続によって取得した、居住用の空き家を、譲渡した場合の特別控除]

空き家の放置による、周辺の生活環境への悪影響を防止すると共に、空き家の有効活用を促進するため、空き家発生の最大の要因である「相続」によって、取得した古い空き家の売却について、一定の要件のもと、居住用財産の3000万円特別控除が摘要されるいうものです。

対象となる空き家は、昭和56年5月31日以前に建築された住宅で、売却のさいには、耐震リフォームをするなどして、新耐震基準をみたしたうえで譲渡する必要があります。

ただ、耐震リフォームを行わず建物を取り壊して、更地で売却する場合にも適用が可能であり、この点が特例の大きな“利点”であると言えます。

ただし、その特例を受けるためには、やはり一定の要件があります。

[くわしい要件]

1.、適用期間
平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間で、かつ、相続の時からその相続の開始のあった日以後、満3年間を経過する年の12月31日までの間に譲渡したものに限ります。

すでに相続が発生している場合は、平成25年1月2日以後の、相談から適用になります。相続の発生の時期と、譲渡の適用期間をまとめると次のようになります。

相続発生時期　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
①平成25年1月2日～平成26年1月1日　　　　　　　　　
②平成26年1月2日～平成27年1月1日　　　　　　　　　
➂平成27年1月2日～平成28年1月1日　　　　　　　　　
④平成28年1月2日～ 　　　　　 　　　　　 　　　　　　　　
上記の譲渡の適用期間は、以下の番号どおり

①平成28年4月1日～平成28年12月31日

②平成28年4月1日～平成29年12月31日

➂平成28年4月1日～平成30年12月31日

④平成28年4月1日～平成31年12月31日

2、相続人（譲渡する人）の要件

被相続人の居住用家屋及び、相続の開始直前において、その、被相続人の住宅家屋の敷地などを、相続または、遺贈（死因贈与を含む）により取得した相続人

3、家屋の要件

次の家屋が、対象となります。

（1）　相続開始の直前において、被相続人の居住用であった、家屋であること

（2）　昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

（3）　区分所有建物（マンション等）以外の家屋であること

（4）　相続開始の直前において、その被相続人以外に居住していた者がいなかったこと

（5）　相続の時から、譲渡の時まで事業、貸付、住宅の用に使われたことがなかったこと（相続した家屋を取り壊して、土地のみ売る場合、取り壊しの前も、更地になった後も、相続時から売る時まで、事業、貸付、住宅用に使われたことがなかったこと）

続きは、
4譲渡するさいの要件、
5他の特例との適用関係、
6手続き、
については次にしたいと思います。

ここまで読んで頂き、ありがとうございます。(^^♪

前回に引き続き、一般社団法人家族信託普及協会のホームページで、紹介している家族信託の概要をご紹介します。

まず、登場人物は、財産を預ける人（委託者）、その財産を預かる人（受託者）、その財産から得る利益をもらう人（受益者）となります。

目的は、将来に備えて、大事な財産を、みんなが幸せになれるように、「信頼のおける家族等」に任せる制度です。

以下、一般社団法人家族信託普及協会のホームページから引用します。


家族信託の定義

「家族信託」とは、一言でいうと『財産管理の一手法』です。

資産を持つ方が、特定の目的（例えば「自分の老後の生活・介護等に必要な資金の管理及び給付」等）に従って、その保有する不動産・預貯金等の資産を信頼できる家族に託し、その管理・処分を任せる仕組みです。いわば、「家族の家族による家族のための信託（財産管理）」と言えます。

家族・親族に管理を託すので、高額な報酬は発生しません。したがって、資産家のためのものでなく、誰にでも気軽に利用できる仕組みです。


家族信託の基礎知識2　「家族信託」って、なに？

【特定の不動産を売った場合の軽減の特例措置】


売った土地建物が、自分の居住している住宅やその敷地である場合、優良住宅地の造成事業等のために土地を売った場合など、特定の場合については、一般の譲渡に比べて、税金が軽減される特例があります。

主な例としては、次のものがあります。

〇居住用財産を売った場合の特例
　・居住用財産を譲渡した場合の、3,000万円特別控除
　・所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の、軽減税率の特例
　・特定の居住用財産の、買換えの特例
　・居住用財産の買換えに係る、譲渡損失の繰り越し控除等の特例
　・居住用財産の譲渡損失の繰り越し控除等の特例

〇優良住宅地の造成等のために土地を売った場合の、軽減税率の特例

〇特定事業用資産の、買換えの特例

〇平成21年、22年中に土地を取得した場合の課税の特例

〇特定住宅造成事業等のために、土地を譲渡した場合の1,500万円の特別控除

〇中高層耐火建築物の建設のための買換えの特例

以上が、主な税金が安くなる特例措置です。

[[見出し：居住用財産を売った場合の特例]]

今回は、自分が住んでいる家を売った場合の軽減措置についてです。

居住用財産を売った場合には、通常、譲渡益（売買で、差引黒字になったもの）が生じたときは、3,000万円特別控除、軽減税率、買換特例といった特例を用いて、税金の軽減を受け、譲渡損（赤字）が生じたときは、特定の場合には、その他の所得との通算や繰り越し控除の特例の適用を受けることができます。

※対象は、以下の通りです。

（1）居住用財産とは
　　居住用とし使っている、家屋とその土地です。

（2）特例の対象となる居住用財産の譲渡とは
　
　①現に居住している家屋や、その家屋とともに譲渡する敷地の譲渡をいいます。
　
　②転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋や、その家屋とともに譲渡する敷地の譲渡する場合も、特例の対象になります。（この期間にその家屋を貸せていても、商売に使っていても適用になります。）
　
　③災害などにより、居住していた家屋が滅失してしまったときは、災害のあった日から3年後の年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡しても、特例の対象になります。
　
　④転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日まで
に譲渡すれば、特例の対象になります。
（※取り壊し後にその敷地を貸せたり、事業のために使うと、特例は受けられませんので、ご注意ください。）　

（3）特定の親族や同族会社への譲渡は適用になりません、（適用外）
　①配偶者、直系血族（親、子、孫など）生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族
　②本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が主宰している同族会社

（4）特例の適用は3年に1度だけ
　居住用財産の特例は、3年に1度だけしか適用を受けられません。
　　（注）譲渡の日：原則として引き渡した日ですが、契約した日とすることができます。　

以上のように、居住用財産を売って、（黒字）がでる場合の特例には、3種類ありますが、このうちどの特例を適用すべきか迷うところですね。

これらの特例をよく検討して、最も適した特例を利用して頂きたいものです。

以下に、各特例の適用要件と、計算方法について説明します。


【譲渡益（黒字）がでた場合】


【3,000万円特別控除】

居住用財産を譲渡した場合に、所有している年数に関係なく、受けられます。
また、相続等によって取得した、空き家等（被相続人の居住用）を売った場合も一定の要件を満たせば、適用を受けることができます。

但し、収用等の特別控除、または買換えの特例など、他の特例の適用を受ける場合や、この特例を受けるためのみの目的で、入居したと認められる場合には適用されません。

今回はここまで、次回は【相続によって取得した、居住用の空き家を、譲渡した場合の特別控除の特例】について、投稿したいと思います。

☆最後まで、読んでいただきありがとうございました。
(^^♪

【譲渡損失がでた場合、税金は戻ってくるのか？】

さて、前回の続きに入る前に、不動産を売ったときに、逆に損失が出た場合に、税金が戻ってくるのか？という疑問がわきます。

平成16年1月1日以後の譲渡から、その他の所得と通算及び青色申告者に認めていられた、3年間の繰り越し控除が、適用されなくなりました。

ただし、一定の条件を満たす居住用資産（住宅）の譲渡損失については、他の所得との通算と、3年間の繰り越し控除が、適用できる場合があります。

この特例制度については、後日投稿したいと思います。

最近は、沖縄でも不動産が上がっていいるとの話を聞き、これはチャンス！と、不動産を売ろうかどうか、考えている方は結構多いんではないでしょうか、また「一生に一度の売り買い」だった不動産も、今では、1度どころか２度３度と買いかえ、よりグレードの高い住宅へと住み替える人が増えています。

その際に一番気になるのは、いったい幾らで売れるのか？というのと、やはり幾らの税金がかかるのか？でしょう。
しかし、様々な特例制度がありますので、うまく利用していくことが、とても大切になります。

ここでは、一般の人が戸建住宅を売った時をモデルに、簡単な計算方法を書きます。特例などを実際に利用される場合は、専門家（税理士等）に依頼されてなされるのをお勧めします。

個人が、居住用不動産（土地建物）を売却したときに、利益（以下譲渡所得）が出た場合、その利益に対して、譲渡所得税と、住民税がかかります。

長期譲渡と短期譲渡で、こんなに変わる税金！

まず、この利益（譲渡所得）がいくらなのかを、正確におさえることが、必要です。次に、何年持っているのか、その区分が長期譲渡（五年超）か、短期譲渡（５年以下）によって、税率が大きく変わります。
これは、不動産所有者ならよく聞く話だと思います。

ちなみに平成２９年度の譲渡所得税は、５年超の長期譲渡場が、※純利益（課税譲渡所得金額）の２０％（所得税１５％・住民税５％）に比べ、５年以下の短期の場合は、なんと３９％（所得税３０％住民税９％）にも跳ね上がってしまうのです。

その差、１９％はとても大きいですね！ビックリです！
過去の反省も踏まえ、投機的な短期売買が繰り返されることによって、不動産が異常に高騰をすることを、抑えるための、政策だと思いますが、一般の方にとってはどんな事情があっても、５年超（譲渡した年の１月１日現在で、５年以上）を満たさないと、多額の税金を支払わせられる、のは、個人的には、どうかと思います。

庶民の味方、３０００万控除！

まあ、そのかわりと言っては何ですが、特定の居住用を売る場合は、３０００万特別控除と言って、利益の３０００万円までは非課税の特例がありますので、ご安心ください。

「じゃあ住宅ではない場合は、どうなるんだ？」って、聞かれそうですが、基本的に前述の税率になりますが、様々な特例がありますので、追ってご紹介したいと思います。

もちろん、利益が出ないで、赤字なら、税金は１円も出ません。

次回は、※純利益（課税譲渡所得金額）の計算方法と、前述の３０００万控除について、書きたいと思います。

最近は、沖縄でも不動産が上がっていいるとの話を聞き、これはチャンス！と、不動産を売ろうかどうか、考えている方は結構多いんではないでしょうか、また「一生に一度の売り買い」だった不動産も、今では、1度どころか２度３度と買いかえ、よりグレードの高い住宅へと住み替える人が増えています。

その際に一番気になるのは、いったい幾らで売れるのか？というのと、やはり幾らの税金がかかるのか？でしょう。
しかし、様々な特例制度がありますので、うまく利用していくことが、とても大切になります。

ここでは、一般の人が戸建住宅を売った時をモデルに、簡単な計算方法を書きます。特例などを実際に利用される場合は、専門家（税理士等）に依頼されてなされるのをお勧めします。

個人が、居住用不動産（土地建物）を売却したときに、利益（以下譲渡所得）が出た場合、その利益に対して、譲渡所得税と、住民税がかかります。

長期譲渡と短期譲渡で、こんなに変わる税金！

まず、この利益（譲渡所得）がいくらなのかを、正確におさえることが、必要です。次に、何年持っているのか、その区分が長期譲渡（五年超）か、短期譲渡（５年以下）によって、税率が大きく変わります。
これは、不動産所有者ならよく聞く話だと思います。

ちなみに平成２９年度の譲渡所得税は、５年超の長期譲渡場が、※純利益（課税譲渡所得金額）の２０％（所得税１５％・住民税５％）に比べ、５年以下の短期の場合は、なんと３９％（所得税３０％住民税９％）にも跳ね上がってしまうのです。

その差、１９％はとても大きいですね！ビックリです！
過去の反省も踏まえ、投機的な短期売買が繰り返されることによって、不動産が異常に高騰をすることを、抑えるための、政策だと思いますが、一般の方にとってはどんな事情があっても、５年超（譲渡した年の１月１日現在で、５年以上）を満たさないと、多額の税金を支払わせられる、のは、個人的には、どうかと思います。

※（注）長期・短期いずれの場合も、平成25年より平成４９年まで復興特別所得税として、所得税の２．１％が別途かかります。

庶民の味方、３０００万控除！

まあ、そのかわりと言っては何ですが、特定の居住用を売る場合は、３０００万特別控除と言って、利益の３０００万円までは非課税の特例がありますので、ご安心ください。

「じゃあ住宅ではない場合は、どうなるんだ？」って、聞かれそうですが、基本的に前述の税率になりますが、様々な特例がありますので、追ってご紹介したいと思います。

もちろん、利益が出ないで、赤字なら、税金は１円も出ません。

次回は、※純利益（課税譲渡所得金額）の計算方法と、前述の３０００万控除について、書きたいと思います。

本日は、一般社団法人家族信託普及協会のホームページで、紹介している家族信託の概要をご紹介します。

なかなか、ためになる内容なので、ご紹介しますね。(^^♪

家族信託をは、大切な財産を「相続問題や認知症」などのリスクから守る重要なアイテムとなると思います。

まぁ、読んで字のごとく、「家族の、誰かに、信頼して、財産を託す」と言うことです。「家族」は、他人でも法人でもOKです！

（一社）家族信託普及協会ビデオ「家族信託の基礎1」、信託のイメージをリセットしよう！



続きは、また投稿します。